商业人｜阳光海天江沁园：地下停车运营为商业地产带来增量价值

本期人物：江沁园 阳光海天总裁

【人物简介】

江沁园，阳光海天停车产业集团总裁，先后任职宝洁、贝恩公司、阳光100集团，在房地产管理、投资咨询、以及市场营销领域有着超过25年的从业经验。

王雷欣 中房报记者 陈淑亚 北京报道

在产业升级、消费升级的新时代背景下，商业地产领域正在发生着巨大的变化，商业地产的内涵、运营逻辑正在重构，唯有站在大的趋势与生态坐标中，重新审视和思考商业地产，对商业地产进行价值再发现，才能走出一条新路来。

停车资产是对商业地产精细化运营的一个重要突破点。一方面，其具有现金流稳定，回报收益稳定，坏账率低，风险整体可控的特点。另一方面，停车收费标准上涨可期，随着国家政策对停车收费保准的管制逐步放开，收费标准实现市场化，停车场资产的盈利价值将不断增长。就停车场资产增值而言，由于停车场长期作为地产项目的配套设施，资产估值始终处于较低的水平，随着国家政策逐步完善，产权逐步清晰明确，停车场作为固定资产持有的增值空间将充分得到体现。

传统停车场主要依靠停车收费，盈利空间十分有限，而投资规模大，投资回收期长是目前停车场投资的瓶颈。如何把握停车场高附加值环节的收益？如何降低投资成本，保障停车投资回报率？地下停车运营如何为商业地产提质增效？为此，我们专门采访了在停车场运营方面颇有经验的阳光海天总裁江沁园。

以下为阳光海天江沁园接受中国房地产报记者专访时的核心观点：

问：商业地产停车场运营的状况存在哪些问题？

江沁园：在商业地产停车场运营中，过去最大的问题就在于停车场的施工设计、管理方面没有标准，缺乏专业化的机构去认真考虑如何提升用户体验满意度的问题。

开发商之前比较重视楼上，楼下都交给设计院做。阳光海天2012年时，成立了地下车场的规划设计研究院，做停车运营，去帮助客户解决问题。做了300多个项目，得到了很多认同。由于我们的发展，以及大家越来越重视，停车场运营得到一些提升，但是有些老旧物业，要想做得非常漂亮，比较难，这涉及住的问题，装修已经固定了，现在只能做一些表面功夫，大的改动很难做，因为一个建筑建好了，也动不了太多。

另外停车场资产太分散，太庞大，我们分析可能在住宅之外，可进入的商业市场有一个亿左右的车位数，所以我们做一百万左右，很多车位是政府所拥有的，停车场目前没有太多优秀的企业，包括阳光海天也存在各种各样的问题，虽然规模很大，但是距离世界第一还是很小，从资金来讲，金融机构还没有办法进入市场，融资也有一定难度。

问：停车行业最大的变化是什么？

江沁园：国家政策在改变。过去无论是私人的，还是公共的停车场，定价都是国家发改委专门制定价格，国家有管制政策，所以对于投资人来说，盖停车场，属于亏本生意，绝大部分开发商都认为停车场盖得越少越好。盖得越少，投资成本就越低。

过去国家要求，每个住宅配件，是0.6个车位，后来逐渐涨到一个，到现在最新的数据，我记得是1.2个，楼上一套住宅，地下配套1.2个停车位，因为国家看到了大量机动车增加，使得停车变得很困难，所以政策也在在调整指标。

另外2016年发改委出的政策是，给商业类停车场自主定价权，虽然这种权利，各个城市执行不太一样，但从大的趋势来说，价格上面有所突破，资产变得比较市场化，这样投资人就愿意投钱进去，大概就是这几个变化。

问：从具体实操的业务来讲，停车场运营管理能帮商业地产企业做什么样的工作？

江沁园：可以做三件事。第一件事就是提高客户的停车满意度，使客户进出更方便，不用绕很多圈子，通过一些标识指引，在车场找车位更容易，让他有愉悦的体验感，不会像之前一样，停了车就想走。

第二件事是资产管理，我们把停车场当成一个资产去管理，比如要分析来停车场的人群到底有哪些，如何把合适的车位留给正确的人使用，能做到这一点，其实就不错。

举例来说，我们的一个综合体，有一个五万平方米的购物中心，连着两栋写字楼，阳光海天提出的理念，就是让使用频率比较高的人，尽量留比较好的车位，使他进出更方便，比如负二层，我们会采取月租的方式，来满足客户的需求。

但是有的月租顾客，一个车位，一天只占用一次，这样比较浪费，这是需要调整的。通过资产管理的理念，我们让一个停车场在同样的时间段内能够容纳更多的车。这就可以解决车位盖少了，如何容纳更多的车的问题。

另外，我们在资产管理的手段里面，包括定价、优惠政策，以及如何识别、甄别，应该给谁优惠，哪类来停车的人，不应该优惠，我们现在有一种很好的方法论，支撑我们做决策，基本都可以使停车场运营水平得到提升。

问：阳光海天的运营手段与其他企业相比，有什么不同之处？

江沁园：我们推出的一个很大的手段，就是无人化，不少车场也在做无人化，但是他们的无人化和我们的无人化是不一样的，我们无人化的特点是风险极低。

有很多车场的无人化是硬来的，就是把人取消了，后面管理的问题一大堆，比如车主真的到达了，之前没人交费，后面排很多车，造成一些管理问题，所以我们在问题的处理上，是增加了一个强大的后台。

我们的管理系统有一个监控室，可以管理所有车场、所有到场人员，遇到紧急、困难情况时，我们可以通过北京这边，特别是在晚上，没有车场管理员的情况下，在北京后台主动控制它，可以帮客户支付，或是直接抬杆让客户走，所以我们做的无人化，是真正不影响到客户满意度的前提下，去做的无人化。

问：和开发商合作的情况怎么样？

江沁园：我们大概有百分之六十到七十，都是和开发商合作的，政府类的合作占百分之三十左右，政府项目，比如有机场、高铁站、医院、学校这一类的，其他大部分项目还是和开发商合作。

在合作模式方面，阳光海天从轻到重都做，轻的就是我们像一个单独的停车场公司一样，帮开发商管理停车场，管理好这个车场运营，收取一些服务费，比较多的方式是保底分成，就是我们把车场管理权和收费权都收到我们公司，我们保证开发商每年能收入租金是多少，在这个基础上，如果超过多少，再给对方一些高分成，比较重的模式包括我们投资建设，换若干年的一些运营权，或者是我们买断对方十年、二十年，甚至无限期。或者有些地方支持车场产权交易，我们会去完成一些收购。

这种情况就是业主有房产证，可以单独把停车场变成一个单独的产证，可以过户给我们，和买房子是一样的，但是现在，大部分城市不支持独立停车场过户。

问：商场的地下停车场投入是怎样的？

江沁园：投入有少有多，一般做的好的停车场，我们可能只投入智能化设备，大概是一百万之内的量级，如果涉及整个翻新，比如地坪，墙面，甚至标识，以及所有监控都需要换的话，总体成本还是比较高的。举个例子，如果一个中型的停车场，比如还有四百到五百个车位，我们翻新，也需要五百万到八百万的成本。

问：阳光海天的核心竞争力是什么？

江沁园：硬件设备以及智能停车设备，在中国来说，已经比较成熟。

我们的核心竞争力是“七十和三十的问题”，其他企业只是实现了支付到闸的信息录入以及收费，只完成了整个链条三十的工作，后面有百分之七十的工作，阳光海天会做，比如在停车场里，我们的系统直接和楼上的B端，比如餐厅、电影院、幼教这些机构，与他们打通，我们会做一些适当的推送，帮B端的客户，去提升他的消费源。

阳光海天从一开始创业到现在，原来只是单纯的提供服务，现在也在做产品升级换代，我们公司从2016年年底，变成一个资本公司，融了大量资金之后，通过三年多的努力，我们的收入比整个倒过来，之前是服务类的收入占了公司总营业额收入的百分之八十，现在我们的服务的总收入还不到百分之十八，反而是高盈利的这种租赁类，或者是停车金融类，比较重资产的项目占了收入的规模百分之八十。

责编 陈淑亚

审读 戴士潮

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